Rozmowa z adwokat dr Małgorzatą Skawińską i radcą prawnym Jackiem Romanowem, prawnikami z Rzeszowa, o ich projekcie CASA IN ITALIA, adresowanym do klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości we Włoszech.
– Skąd Państwa pomysł na pomoc prawną w tym obszarze i dlaczego Włochy?
– JACEK ROMANOW, radca prawny: – Od wielu lat oboje jesteśmy związani z Italią. Zawodowo i prywatnie bywamy we Włoszech, mamy tam wielu przyjaciół. Co jednak istotne, każde z nas ma doświadczenie w transakcjach zakupu nieruchomości we Włoszech. Z uwagi na coraz większe zainteresowanie Polaków rynkiem nieruchomości w Italii, zdecydowaliśmy się połączyć siły i wykorzystać posiadaną wiedzę, umiejętności i kontakty, aby wspierać procesy ich nabycia przez naszych klientów.
-MAŁGORZATA SKAWIŃSKA, adwokat: – Wydaje się, że wciąż rosnące ceny nieruchomości w Polsce i tym samym zmniejszająca się różnica w cenie nabycia nieruchomości powodują, iż coraz więcej inwestorów wybiera willę w Toskanii, apartament nad Adriatykiem czy domek do remontu w zapomnianym małym włoskim miasteczku. Opcji jest nieskończenie wiele, a budżet wcale nie musi być bardzo wysoki. Ponadto to co, wydaje się przekonywać inwestorów na rzecz Półwyspu Apenińskiego – w porównaniu z innymi ciepłymi kierunkami – to możliwość szybkiego dotarcia do miejsca, nawet w sytuacji braku połączeń lotniczych, których między Polską a Włochami nie brakuje. Obecnie możemy się dostać do 30 włoskich destynacji z 15 miast w Polsce.
– Czy zakup domu albo apartamentu to rzeczywiście tak skomplikowany proces, że wymaga wsparcia prawnika?
– M.S.: – Zakup nieruchomości we Włoszech wiąże się z koniecznością zrozumienia nie tylko języka, ale i systemu prawnego. Podobnie jak w krajowym porządku, tak we włoskim prawie istnieją normy o charakterze względnie jak i bezwzględnie obowiązującym, co w praktyce oznacza, że nie zawsze to, co strony sformułują – nawet w sposób bardzo jednoznaczny – będzie rzeczywiście obowiązywało je w takim kształcie. Posłużę się przykładem z bliskiego mi obszaru najmu, którym zawsze zaskakuję swoich studentów. Czy w sytuacji, w której strony zawarły umowę najmu na czas określony 10 lat, wskazując jednocześnie iż dopuszczają możliwość jej wypowiedzenia z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, jednakże bez sprecyzowania w jakich sytuacjach może to nastąpić, taki zapis uprawnia do jej wypowiedzenia czy najemca będzie zobowiązany do zapłaty czynszu przez 10 lat? Odpowiedz brzmi: pomimo zwrotu, że strony mają możliwość wypowiedzenia umowy – czytamy „nie mają możliwości jej wypowiedzenia przez okres 10 lat”. Dlaczego? Ano właśnie dlatego, że normy bezwzględnie obowiązujące nie podlegają modyfikacji przez strony, a przepis dopuszcza możliwość wypowiedzenia umowy najmu na czas określony wyłącznie w przypadku określenia przez strony powodów takiego wypowiedzenia. To stwierdzenie wystarczyć winno dla przekonania, iż aby rzeczywiście zrozumieć składający się na treść umowy zestaw praw i obowiązków z niej wynikających konieczne jest oparcie się na wiedzy specjalistycznej.
– J.R.: – Musimy pamiętać, że ważne są regulacje nie tylko stricte związane z samą transakcją zakupu nieruchomości, ale także szerokim obszarem administracyjnym związanym np. z klasyfikacją danej nieruchomości, a nawet jej położeniem. Jeśli chcemy kupić apartament na wynajem, powinniśmy wiedzieć, że uregulowania prawne umów najmu we Włoszech są całkowicie inne niż w Polsce. Na przykład mało kto ma świadomość, że w prawie włoskim istnieją tzw. contratti a canone concordato czyli umowy najmu oparte na czynszu regulowanym, którego parametry ustalane są na szczeblu lokalnym przez władze, a co za tym idzie strony nie mają pełnej swobody w ustalaniu jego wysokości. Ale te zasady nie obowiązują wszędzie, a także nie dotyczą każdego rodzaju umowy. Także wysokość podatku od najmu, jaki będziemy płacić i wybór formy opodatkowania, zależy od wielu czynników. Na rynku włoskim oferowane są także nieruchomości wyglądające jak lokale mieszkalne, w których co prawda możemy przebywać, ale z uwagi na ich kategorię katastralną, zameldowanie w nich nie będzie możliwe. Jeśli kupujemy nieruchomość nie w celach komercyjnych, a wyłącznie dla siebie należy rozważyć czy naszym celem jest uzyskanie rezydencji we Włoszech, czy jedynie nastawiamy się na pobyt okazjonalny naszej rodziny i ewentualnie znajomych. To determinuje kolejne zagadnienia wiążące się z np. możliwością obniżenia kosztów zakupu, a nawet określonych przywilejów podatkowych. Co do osobliwości prawnych, obecnie we Włoszech dopuszczalne są umowy mieszane, łączące tzw. oferty – propozycje zakupu (proposta d’acquisto) z umowami przedwstępnymi (contratto preliminare di compravendita), co oznacza,
że możemy nie być do końca świadomi skutków podpisanej umowy, będąc przekonani doświadczeniem krajowym, że podpisujemy jedynie umowę rezerwacyjną. Bardzo ważna jest więc także analiza zawieranych umów.
– M.S.: – Posłużę się przykładem jednej z umów otrzymanych ostatnio od klienta. Zgodnie z jej zapisami, obowiązek zapłaty agentowi prowizji miałby obciążać naszego klienta nawet wówczas, gdy transakcja nie doszłaby do skutku z przyczyn obiektywnych, tj. w przypadku skorzystania przez sąsiadów z zastrzeżonego prawa pierwokupu. Na szczęście, klient nie uległ presji i zdecydował się na konsultację z naszym zespołem, w skład którego wchodzą także prawnicy z różnych regionów Włoch, włoscy architekci, geodeci i licencjonowani pośrednicy. To pozwala na przeprowadzenie kompleksowej analizy Due Diligence, tam, gdzie jest to konieczne. Jedna z naszych transakcji dotycząca zakupu nieruchomości w Toskanii jest przykładem, jak ważna jest dokładna analiza statusu prawnego nieruchomości. Nie jest bowiem rzadkością, iż wskutek przeprowadzonego badania okazuje się, że sprzedający nie dysponuje tzw. „cerificato d’abitabilita”, będącym odpowiednikiem naszego pozwolenia na użytkowanie, a nieruchomość ma status nieruchomości rolnej.
– J.R.: – Jak często podkreślamy, to właśnie lokalizacja nieruchomości będzie determinowała, jakie przepisy będą miały zastosowanie. We Włoszech jest 20 regionów, z czego 5 o statusie specjalnym (Valle d’Aosta/Val- léed’Aoste, Trentino-AltoAdige/Südtirol, Friuli Venezia Giulia, Sicilia e Sardegna).Tym samym, dla ustalenia stanu prawnego danej nieruchomości, będzie niezbędne odwołanie się do norm o zasięgu krajowym, regionalnymn a na końcu na poziome danej gminy.
– Co Państwo oferują swoim klientom?
– M.S.: – Naszym klientom oferujemy pełny pakiet usług i wsparcie prawne na całym etapie, aż do zakupu wybranej nieruchomości. Jeśli klient nie korzysta z pomocy agencji, zarekomendujemy te, które z nami współpracują. Przygotują one oferty pod konkretne wymagania klienta (region, rodzaj nieruchomości, budżet itp.), w tym także wideoprezentacje wybranej oferty. Co wskazaliśmy, nieodłącznym elementem każdej transakcji winna być poza analizą umów także analiza stanu prawnego i technicznego budynku, lokalu czy nawet gruntu. Przy naszych projektach – pomimo znajomości języka i przepisów włoskich – współpracujemy z włoskimi specjalistami na miejscu, co gwarantuje naszym klientom bezpieczeństwo transakcji. Osoby zainteresowane tematyką nabycia nieruchomości w Italii zapraszamy do kontaktu z nami:
Adwokat Małgorzata Skawińska
tel. 668 420 118
Radca prawny Jacek Romanow
tel. 508 315 237
Artykuł partnera
Twój dom we Włoszech added by Redaktorka on
View all posts by Redaktorka →